In questa guida spieghiamo come funziona l’usucapione abbreviata.
L’usucapione è uno dei modi di acquisizione della proprietà di un bene e si realizza tramite il possesso continuato nel tempo di questo. Sappiamo che l’usucapione di un bene immobile scatta dopo i 20 anni, ma esistono situazioni in cui bastano anche solo 10 anni o meno.
Usucapione Abbreviata di un Immobile
Per fare in modo che l’usucapione abbreviata di un immobile sia possibile, risulta necessario che il possessore sia in buona fede, ovvero che egli sia effettivamente convinto di essere proprietario del bene, in conseguenza di un titolo che si rivela non assegnarli tale diritto. Deve, poi, sussistere il titolo con cui il diritto di proprietà parrebbe essere stato trasferito in capo al possessore. Infine, tale titolo deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari. Se tutte queste tre condizioni sussistono, a 10 anni dalla data del possesso del bene immobile scatta l’usucapione abbreviata.
Quanto al titolo, esso deve risultare astrattamente idoneo a trasferire la proprietà del bene immobile. Questo significa che all’apparenza si tratta di un titolo che effettivamente trasferisce la proprietà del bene da un soggetto all’altro, ma che nei fatti non è così, semplicemente perché il cedente non era l’effettivo proprietario dell’immobile, per cui non poteva disporne la vendita. Attenzione, perché il titolo potrebbe non essere solo un atto tra privati, ma anche una sentenza del giudice o un atto emanato da un’autorità amministrativa. Si pensi a chi acquista un bene immobile all’asta, dopo che il giudice ha acconsentito con provvedimento proprio ad espropriare un soggetto dell’immobile, salvo scoprire dopo che l’espropriato non era il proprietario. In questo caso ci troviamo davanti a un atto viziato, decorsi i 10 anni in buona fede, tuttavia, il possessore potrà reclamare l’usucapione abbreviata. Lo stesso ragionamento si applica ai casi di donazione, ricevo un bene da un soggetto donante e lo posseggo per almeno 10 anni. Scopro che chi mi ha donato l’immobile non ne era anche il proprietario, per cui faccio valere l’usucapione abbreviata.
Vediamo cosa si intende per buona fede. Non basta la semplice ignoranza della lesione di un diritto altrui, in quanto è richiesto anche il titolo astrattamente idoneo a ipotizzare un trasferimento della proprietà. Attenzione, perché la sussistenza del titolo non offre la certezza del diritto all’usucapione abbreviata, quanto all’usucapione ordinaria, ovvero prevista nel tempo di 20 anni, qualora emerga che con la dovuta diligenza richiesta si sarebbe potuto dubitare o escludere la titolarità del diritto di proprietà in capo all’alienante.
Dunque, elemento dirimente per acquisire il diritto all’usucapione abbreviata risiede nella buona fede. Essa è esclusa dalla colpa grave, come nel caso di chi acquista un immobile e già dal titolo con cui gli era stata trasferita la proprietà avrebbe potuto notare il vizio dell’atto. Per esempio, il nome del cedente indicato non corrisponde a quello di chi a venduto l’immobile. Lo stesso dicasi nei casi in cui si sia esonerato il notaio ad eseguire le visure catastali e ipotecarie.
Usucapione Abbreviata di Terreno Agricolo
Per quanto riguarda l’usucapione di terreni agricoli, la legge fa una distinzione tra fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni montani e fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni non montani.
In via generale, la durata necessaria per usucapire un bene immobile è di venti anni. In base all’articolo 1159 del Codice Civile, però, per acquisire la proprietà di fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni montani è necessario il possesso continuativo per quindici anni.
L’usucapione per possesso è ridotta a quindici anni anche per i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni non montani, se hanno un reddito che non supera i limiti fissati dalla legge.
Anche per quanto riguarda i terreni agricoli è presente la possibilità di usucapione abbreviata.
L’articolo 1159 del Codice Civile lo specifica prendendo in esame il caso di acquisto di un fondo rustico in buona fede da chi non è proprietario.
In questi casi, se l’acquisto è basato su un titolo idoneo a trasferire la proprietà, come spiegato in precedenza, e che è stato correttamente trascritto, l’acquirente ha la possibilità di ottenere l’usucapione del bene dopo cinque anni dalla data della trascrizione.