L’usucapione, come sappiamo, è uno dei modi con cui in Italia si acquista la proprietà o un diritto reale per il trascorrere del tempo. Dunque, il possessore è in grado di acquisire la titolarità del bene, se ricorrono le condizioni minime previste dalle leggi. In questa guida, cerchiamo di capire se sia possibile, e a quali condizioni, usucapire solo parte di un bene in comproprietà.
Vi diciamo subito che questa possibilità è ammessa. Facciamo un esempio, Tizio e Caio sono comproprietari di un terreno agricolo al 50% ciascuno. Trattasi, quindi, di proprietà indivisa, in cui il possesso riguarda ogni frazione della stessa. Vediamo cosa succede nel caso in cui Tizio recinti più del 50% a lui spettante, prendendosi, per esempio, il 70% del terreno, recintandolo. Ammettiamo che Caio tolleri tale occupazione del 20%. A questo punto bisogna capire se, trascorsi 20 anni, Tizio, chiedendo l’usucapione della quota eccedente, abbia diritto a reclamarne la titolarità.
Premettiamo che il presupposto della comproprietà è il compossesso, tanto che viene riconosciuto a un comproprietario il diritto di reagire ad atti lesivi di terzi, indipendentemente dalla porzione e dalla quantità di bene oggetto dell’aggressione. In effetti, prima della divisione formale del bene, ogni comproprietario è titolare di ogni frazione del bene e anche il possesso è riferito all’interezza della cosa.
Ora, a parte la tolleranza di Caio all’abuso di Tizio, cerchiamo di inquadrare il problema sul piano formale. Quando una proprietà è indivisa, il possesso della cosa comune fa capo a tutti i comproprietari e riguarda ogni frazione della stessa. Così come il diritto di ciascuno va esteso attraverso un atto di divisione, lo stesso dicasi per il possesso. Dunque, se il possesso viene esteso nei fatti, nessuna rilevanza ha sul piano giuridico, richiedendosi per l’estensione del diritto la formalizzazione con l’atto di divisione.
Soffermiamoci adesso sulla tolleranza del comproprietario, che davanti all’esercizio abusivo del possesso non reagisce. Egli, per ipotesi, esercita il diritto di proprietà relativamente alla quota che gli spetta, 50% nel nostro caso, ma il fatto che il possesso effettivo sia inferiore a tale quota non rileva ai fini formali, in quanto tale disparità con il diritto sarebbe connaturata alla stessa comproprietà. Infatti, prima che si pervenga alla formalizzazione del possesso per ogni comproprietario, si presume che questo venga esercitato su tutto il bene indiviso. Pertanto, il possesso di un bene in comproprietà non è caratterizzato dall’esclusività. Questo significa che Tizio e Caio non possano rivendicare il possesso esclusivo della cosa. Il possesso ad usucapionem viene considerato in assenza di titolo. Pertanto, fino a quando si esercita il possesso di un bene in comproprietà, non se ne può rivendicare l’esclusività, per cui nemmeno risulta possibile l’acquisizione dell’intero diritto per usucapione.
L’usucapione di un bene in comproprietà può avvenire sia da parte di un comproprietario che di un terzo estraneo, ovvero privo di alcuna quota di comproprietà. Tuttavia, se da un lato il comproprietario risulta avvantaggiato, essendo già in possesso di una quota del diritto, dall’altro non gli basterà dimostrare di avere esercitato il possesso esclusivo della cosa, potendo ciò essere il risultato di un mero atteggiamento di tolleranza degli altri comproprietari.
Per invocare l’usucapione, dovrà anche dimostrare che il dominio sulla cosa sia stato esercitato in maniera contrastante con gli interessi dei comproprietari, tale da renderne impossibile il loro possesso.