In questa guida cerchiamo di capire se è possibile l’usucapione del parcheggio dell’area condominiale.
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà di un bene mobile o immobile che si ha con il possesso continuato e pacifico per un periodo di tempo stabilito dalle leggi. Per fare in modo che risulti possibile reclamare l’usucapione di un bene immobile, è necessario che trascorrano almeno 20 anni dalla data in cui è entrati in possesso del medesimo, che deve essere stato esercitato come se il possessore ne fosse il proprietario. Chiaramente, il proprietario non deve avere rivendicato la titolarità del bene, mentre il possessore deve avere messo in campo quegli atti tipici del proprietario, come nel caso di un cambio della serratura o della recinzione di un terreno. Inoltre, il possesso deve essere stato esercitato in maniera esclusiva.
Quello che ci chiediamo in questa guida è se si possa usucapire il parcheggio dell’area condominiale ed eventualmente a quali condizioni. A questo riguardo, la Corte di Cassazione ha escluso che possa reclamarsi l’usucapione di un posto auto che non sia stato utilizzato in maniera esclusiva, ma a turno dai vari condomini. Inoltre, il possesso deve essere anche continuato e pacifico. A maggiore ragione, quindi, non si ha possibilità di chiedere l’usucapione di un posto auto che sia stato oggetto di lite tra i condomini, venendo meno il requisito fondamentale del possesso pacifico.
Nel caso esaminato dalla Cassazione n.69 con la sentenza 13 gennaio 2017, due condomini agivano in giudizio nei confronti degli altri condomini, al fine di vedersi accertato il diritto di usucapire uno spazio adibito a parcheggio per auto di cui erano proprietari per due quinti. Gli altri tre condomini si costituivano in giudizio, contestando la sussistenza dei presupposti per l’usucapione. La domanda dei due veniva rigettata in primo grado e anche in appello, visto che lo spazio comune adibito a parcheggio risultava essere stato utilizzato indiscriminatamente da tutti i proprietari e, peraltro, non era stato dimostrato nemmeno il possesso continuato per venti anni, tanto che i posti auto erano stati utilizzati per un certo periodo persino a rotazione.
La Corte di Appello aveva rilevato, poi, che il possesso degli appellanti non poteva considerarsi pacifico, visto che era stato oggetto di discussioni accese con gli altri condomini. La Cassazione, alla quale si erano rivolti i due condomini che pretendevano il riconoscimento del diritto di usucapione, ha confermato le due sentenze di primo e secondo grado, sostenendo che, per fare in modo che il compartecipe di una comunione di beni inizi a fare decorrere il periodo utile per usucapire la cosa, deve dare origine a comportamenti che ne segnalino il possesso esclusivo, cioè negandone l’utilizzo altrui. Solo in questo modo, in assenza di resistenze degli altri comproprietari e maturando gli anni necessari, si ha il diritto a vedersi riconosciuta l’usucapione del posto auto in un’area condominiale.