L’usucapione è un istituto che consente di acquisire la proprietà di un bene per il trascorrere di un lasso di tempo minimo e secondo alcune condizioni previste dalle norme. A potere essere acquisito non è solo il diritto di proprietà, ma anche un altro diritto reale di godimento, come la servitù di passaggio, ovvero il diritto per il proprietario di un terreno di transitare sul fondo altrui, al fine di accedere al proprio. Per usucapire la servitù di passaggio, tuttavia, non è sufficiente dimostrare di avere esercitato il diritto ininterrottamente per almeno 20 anni, ma è necessario anche che sul terreno confinante insistano opere visibili, permanenti e adatte allo scopo, e che esse abbiano avuto per almeno 20 anni l’inequivocabile funzione di consentire l’esercizio della servitù di passaggio.
Per capire l’importanza e la funzione di una servitù di passaggio, vi presentiamo un semplice esempio. Il proprietario di un fondo non vi ha alcuna possibilità di accesso agevole, se non quella di passare per un terreno limitrofo. A questo punto, la legge prevede che una servitù di passaggio possa essere imposta, a patto che venga esercitata in modo da impattare il meno possibile il fondo servente, ovvero bisogna transitare per il tratto più breve, sottraendo così quanto meno terreno possibile alle finalità dello stesso. La servitù potrà essere esercitata fino a quando esista il bisogno di avvalersene, perché nel caso in cui il proprietario disponesse di alternative valide, non avrebbe più ragione per comprimere il diritto di proprietà del titolare del fondo servente. L’assenza di alternative per accedere al proprio fondo può essere fisica, per esempio non esiste alcuna altra entrata possibile, o dedotta da ragioni di convenienza, per esempio per accedere al mio fondo devo fare un giro molto largo o la via alternativa mi renderebbe complicato trasportare il raccolto del terreno, a causa delle relative condizioni.
La servitù di passaggio deve essere stipulata con atto scritto, ma se così non fosse, allora è possibile richiederne l’usucapione, ma alle condizioni sopra accennate e che vi spiegheremo meglio di seguito.
Le norme esplicitamente consentono l’acquisizione per usucapione solo delle servitù di passaggio apparenti, dove per tale espressione si intendono quelle il cui esercizio risulta dalla presenza di specifiche opere sul fondo servente, cioè quello su cui grava la servitù.
Dunque, la servitù di passaggio può essere usucapita non solo dimostrando di averla esercitata per un periodo minimo di 20 anni ininterrottamente, ma risulta necessario anche provare che sul fondo servente vi siano state opere visibili per tutto il periodo dei 20 anni e che queste siano percepibili e manifeste agli occhi di tutti e che, infine, esse abbiano l’esplicita funzione di consentire l’esercizio della servitù. In altre parole, non basta provare che vi siano opere visibili sul terreno del fondo servente, ma bisogna dimostrare che queste vi siano state per tutti i 20 anni necessari all’usucapione. In altre parole, non posso rivendicare l’usucapione della servitù, se un passaggio sul fondo servente è stato tracciato in maniera visibile solo negli ultimi 7 anni, nonostante io abbia esercitato il diritto di passaggio per 20 anni. Le opere devono essere stata visibili per i precedenti 20 anni almeno.
Inoltre, devono essere inequivocabili nella loro funzione di strumento per esercitare la servitù, ovvero il giudice deve essere in grado di verificare senza dubbio che il proprietario del fondo servente si sia reso conto chiaramente che determinate opere sulla sua proprietà fossero state concepite per consentire al titolare di un altro fondo l’esercizio di una servitù di passaggio.
Quanto, invece, alla possibile cessione della proprietà del fondo servente, essa non interrompe il periodo dei 20 anni necessari ad usucapire la servitù. Dunque, il periodo non decorre a partire dalla cessione, indipendentemente dal fatto che il nuovo proprietario sia o meno a conoscenza dell’esistenza della servitù di passaggio.