L’usucapione è un istituto giuridico tramite il quale si può acquistare la proprietà di un bene mobile o immobile.
Prima di proseguire nella disamina di questo istituto, chiediamoci quale sia la sua ragione. In teoria, il diritto di proprietà è incomprimibile, se non quando questo provvedimento incontri l’interesse pubblico, come previsto dalla Costituzione. Ci si potrebbe chiedere, quindi, perché mai un privato possa usucapire il bene di un altro privato e quale logica vi sia alla base. Il legislatore, con l’usucapione, ha inteso tutelare non un diritto astratto, ma concreto, guardando con favore a quanti dimostrino di esercitare concretamente il diritto di proprietà. Si pensi a un fondo agricolo lasciato abbandonato per anni dal legittimo proprietario e coltivato da terzi. Questo soggetto, nonostante non detenga sul terreno un diritto reale, finisce per rendersi anche sul piano socio economico più utile del primo. Quindi, invece che tutelare posizioni astratte, il legislatore ha voluto premiare interessi concreti, nella convinzione che l’istituto sventi sul nascere situazioni di abbandono di proprietà immobiliari o di fondi rustici. Il problema ha riguardato nei decenni passati, specie nel Secondo Dopoguerra, propri i latifondi agricoli, specie al Sud. poco coltivati dai proprietari e per questo fonte di gravi inefficienze e di arretratezza economica.
Tempi Usucapione
L’art.1158 del Codice Civile recita che La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni. Quella appena espressa è l’usucapione ordinaria, che si realizza al trascorrere di 20 anni di possesso continuato per un bene immobile. Per i beni mobili, invece, la legge fissa in 10 anni il tempo necessario per cui il possesso si possa tradurre nell’acquisto della proprietà. Tuttavia, se questo è avvenuto in malafede, il termine resta fissato a 20 anni anche per i beni mobili.
L’art.1159-bis del Codice Civile regola invece i tempi dell’usucapione di terreni agricoli, specificando che la proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per 15 anni. Anche per i fondi rustici e annessi fabbricati siti in comuni non montani si ottenere l’usucapione in questi tempi, sempre che esso non produca un reddito dominicale superiore alle vecchie 350.000 lire, secondo la legge n.346/1976.
Usucapione Abbreviata
Esistono anche casi, però, in cui l’usucapione può avvenire in tempi minori, per cui si definisce abbreviata. Per esempio, per gli immobili è di 10 anni se il possesso del bene è avvenuto in buona fede, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto.
Quanto all’usucapione di un terreno agricolo, prevista dall’art.1159 bis c.c., si ha una specie particolare di usucapione abbreviata, in base alla quale la proprietà può essere acquisita per il possesso protratto anche solo per 5 anni dalla data di trascrizione del titolo. Parliamo di fondi agricoli e annessi fabbricati rustici situati in comuni montani, ovvero quelli la cui superficie si estende per almeno l’80% al di sopra dei 600 metri, oppure fondi rustici e annessi fabbricai non classificati in comuni montani e il cui reddito domenicale non superi la somma di 180,76 euro. In ogni caso, il fondo deve anche essere destinato ad attività agricola.
Procedura Usucapione
Prima di rivolgersi a un legale, è consigliabile raccogliere tutte le prove del possesso ventennale e quelle che possano dimostrare che il bene sia stato gestito come se si fosse il proprietario. Importante è anche individuare possibili testimoni. Il tempo minimo necessario previsto deve essere provato rigorosamente. La giurisprudenza è piuttosto rigida sul punto, richiedendo che venga indicata la data certa dalla quale è scattato l’inizio del possesso, non essendo possibile fare riferimento a un tempo passato incerto. Le testimonianze al riguardo vanno esaminate con il massimo scrupolo, essendo in gioco un diritto riconosciuto dalla nostra Costituzione tra quelli più importanti, la proprietà.
La procedura per fare valere il diritto di usucapione di un bene inizia con un atto di citazione, redatto da un avvocato e notificato alla controparte con un ufficiale giudiziario. La domanda per l’accertamento dell’usucapione deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari.
La procedura per l’usucapione richiede tempi che possono essere anche lungi Il primo grado di giudizio, per giungere a termine, può richiedere da un minimo di 3 a un massimo di 5 anni. La sentenza di primo grado diventa immediatamente esecutiva, ma se si ricorre in appello i tempi si allungano ulteriormente,
La dichiarazione di avvenuta usucapione da parte del tribunale territorialmente competente non costituisce titolo idoneo per acquisire forza di giudicato, ma essa è un titolo valido per ottenere la trascrizione del diritto. Pertanto, il provvedimento non è, per esempio, opponibile ne confronti dell’intestatario dei beni usucapiti da terzi, il quale non sia stato adito in via preventiva e nel rispetto delle regole del contraddittorio dal giudice, quando l’usucapiente reclamava il riconoscimento del diritto.
Costi Usucapione
I costi non sono bassi. Risulta essere necessario versare un contributo unificato in avvio di causa da 518 euro per un immobile da 26.000 a 52.000 euro di valore commerciale, da 759 euro per un immobile dal valore tra 52.000 e 250.000 euro. Per immobili tra i 250.000 e i 520.000 euro, il contributo sale a 1.214 euro.
Bisogna poi pagare l’imposta di registro, nel caso di usucapione di un bene immobile. Anche in questo caso l’importo varia a seconda del valore del bene.
Infine, bisogna considerare i costi per l’avvocato.
Altre Cose da Sapere
Non tutti i beni, tuttavia, possono essere usucapiti. Non certamente i beni demaniali, quelli del patrimonio statale o, in ogni caso, pubblici. Possono essere, però, usucapiti i beni relativi al patrimonio indisponibile dello Stato e di altri enti pubblici, sempre la loro destinazione d’uso non venga mutata dal possesso.
Vediamo cosa accade se un bene è di comproprietà comune a due o più parti. L’usucapione da parte di uno dei comproprietari della parte di bene non di sua proprietà può avvenire qualora questi ne eserciti il possesso in maniera esclusiva, ovvero tale da rendere il bene non godibile da parte degli altri comproprietari. Quanto al lastrico solare, però, non è sufficiente che lo si sia goduto come se fosse proprio, in quanto l’usucapione scatta quando il possesso è avvenuto con l’intenzione palese di escludere gli altri dal godimento del bene. Nel caso specifico, se si bloccasse l’accesso al lastrico solare, per esempio con un lucchetto.
Abbiamo detto, quindi, che l’usucapione avviene con il protrarsi del tempo minimo previsto e in concomitanza di altri requisiti indispensabili, come la pacificità del possesso, che non deve essere avvenuto in maniera violenta o clandestina, e la sua continuità. Questo significa che il possesso non può essere interrotto e non può avvenire in modo occasionale. A questo proposito, si fa riferimento ai casi di interruzione naturale e civile. Il primo si ha quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno a causa di un fatto di terzi, il secondo quando l’interruzione è avvenuta per via giudiziale, ovvero per contestazione della legittimità del possesso da parte di terzi. Pertanto, i termini per l’usucapione sono interrotti, per esempio, dalla data di notifica dell’atto con cui inizia il giudizio e dall’eventuale riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore. Non costituisce, invece, interruzione dell’usucapione la diffida stragiudiziale del proprietario.
Come detto, la violenza o la clandestinità con cui è stato acquisito il possesso di un bene non fanno decorrere il tempo utile per l’usucapione. Anzi, colui che si è visto spogliare di un bene con violenza o occultamente può proporre la reintegrazione del possesso entro l’anno dallo spoglio sofferto contro l’autore. L’azione non è concessa a chi ha avuto il possesso per ragioni di servizio o ospitalità. Nel caso di spoglio clandestino, l’anno entro cui chiedere la reintegrazione del possesso decorre dal giorno della scoperta dello spoglio. Inoltre, chi ha il possesso di un bene per l’esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapirne la proprietà, se il titolo in base al quale possiede il bene non è mutato.
Nell’usucapione ventennale non hanno luogo, con riguardo al terzo possessore del bene immobile o di un diritto reale di godimento, l’impedimento derivante da condizione o termine e le cause di sospensione indicate dall’art.2942 c.c.
L’usucapione, infine, è interrotta quando il possessore è stato privato del possesso del bene per oltre un anno, tranne che non abbia provveduto al recupero dello stesso con azione diretta e questa abbia avuto successo.