In questa guida spieghiamo quale procedura seguire per avvalersi dell’usucapione, istituto con cui il nostro ordinamento consente l’acquisizione della proprietà.
Per prima cosa, forniamo una breve spiegazione dell’usucapione, ovvero uno dei modi con cui la proprietà di un bene mobile o immobile può essere acquisita senza il consenso del proprietario originario e senza la firma di un contratto. Per fare in modo che ciò sia possibile, risulta necessario il possesso continuativo per un minimo di 20 anni, tranne in alcuni casi di usucapione abbreviata, sempre che ciò avvenga in maniera pacifica, esclusiva e, appunto, ininterrotta. La buona fede rileva solo nel caso in cui si voglia usucapire il bene prima dei 20 anni, scattati i quali la proprietà può passare in capo a un possessore anche se in malafede. Chiaramente, è il disinteresse del proprietario ad assumere valore, nonostante non possa essere intesa per esso la tolleranza mostrata dal proprietario per accondiscendenza o in amicizia verso il possessore.
Vediamo come fare per usucapire la proprietà di un bene nel concreto. Prima di rivolgerti a un legale, ti consigliamo di raccogliere tutte le prove del possesso ventennale, oltre che quelle che siano in grado di dimostrare che tu abbia posseduto il bene come se ne fossi stato il proprietario. A questo proposito, non lasciare per scontato nulla. Anche l’avere cambiato il lucchetto del cancello di accesso a un terreno, la serratura di casa, avere effettuato una recinzione o locato un’abitazione a terzi possono contribuire a fornire le prove di un comportamento compatibile con un possesso esercitato come proprietà di un bene.
Accertati di avere testimoni, che possano contribuire a dimostrare il tuo diritto. Vai indietro con la mente e, soprattutto, verifica che siano intenzionati a presentarsi davanti al giudice e testimoniare in tuo favore, rispondendo alle domande che gli saranno rivolte. Bisogna anche fare attenzione a possibili prove documentali, come le fatture ricevute da una ditta per i lavori di ristrutturazione eseguiti, i pagamenti ricevuti per i contratti di affitto.
Tecnicamente la procedura per fare valere il diritto di usucapione di un bene inizia con un atto di citazione, solitamente redatto da un avvocato, notificato alla controparte con un ufficiale giudiziario. Se il proprietario di un immobile risiede all’estero, si può ricorrere alla notifica internazionale, ma nel caso in cui fosse irreperibile, si può fare ricorso alla notifica per pubblico proclamo.
A quel punto si ha l’avvio di una causa in tribunale. La domanda per l’accertamento dell’usucapione deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari. Questo, in modo che se l’immobile è stato venduto nel frattempo dal proprietario, il diritto possa essere fatto valere nei confronti dell’acquirente. Attenti, perché se l’avvocato si dimentica di fare trascrivere tale domanda e l’immobile non può più essere recuperato, potremo chiedergli il risarcimento dei danni.
In alternativa al tribunale, si potrebbe fare ricorso a un organo di mediazione. Tuttavia, questa ipotesi si ha nei casi in cui le parti siano d’accordo, mentre nel caso in cui così non fosse, evidentemente bisogna rivolgersi al giudice. Le parti sottoscrivono un accordo verbale, autenticato da un pubblico ufficiale. La trascrizione dell’accordo, tra possessore e proprietario originario, deve avvenire tramite notaio, il quale deve identificare le parti, procedere con le ispezioni ipotecarie e ottenere le certificazioni della conformità catastale dell’immobile e in materia urbanistica.
Il problema della procedura per l’usucapione sono i tempi. Il primo grado di giudizio potrebbe richiedere da un minimo di 3 a un massimo di 5 anni per arrivare a conclusione, perché bisogna ascoltare i testimoni e valutare le prove documentali esibite dalle parti. La sentenza di primo grado diventa immediatamente esecutiva, ma se si ricorre in appello i tempi si allungano ulteriormente ed esiste ancora la possibilità di adire la Cassazione, che non giudica nel merito, ma solo su questioni formali. Insomma, anni per vedersi riconosciuto un diritto.
I costi non sono bassissimi. Bisogna versare un contributo unificato in avvio di causa da 518 euro per un immobile da 26.000 a 52.000 euro di valore commerciale, da 759 euro per un immobile dal valore tra 52.000 e 250.000 euro. Per immobili tra i 250.000 e i 520.000 euro, il contributo sale a 1.214 euro.