L’usucapione è un modo di acquisire la proprietà di un bene mobile o immobile che presuppone il possesso della cosa, e non la semplice detenzione, per un periodo continuato, ininterrotto e pacificamente, ovvero in maniera non violenta e nemmeno clandestina. Dunque, per usucapire un bene è necessario averlo posseduto per un numero di anni minimo, a seconda delle previsioni normative in materia. Questi divergono sulla base del tipo di bene, mobile o immobile, e della buona fede sussistente o meno all’inizio della presa del possesso del bene, oltre che in base alla sussistenza o meno di un titolo astrattamente idoneo.
Ora, è oggetto di questa guida un altro discorso, ossia se il titolo con cui è avvenuta la compravendita di un immobile e sulla base del quale il venditore ha esercitato il possesso per il tempo sufficiente al compimento dell’usucapione, sia valido, sebbene non sia stato accertato giudizialmente il passaggio di proprietà. Diciamo subito che la Corte di Cassazione con sentenza 2485/07 ha dichiarato che il contratto di compravendita in queste situazioni è valido, nonostante nel 1996 avesse sentenziato in maniera opposta sull’assunto che un contratto non può trasferire posizioni di fatto, come il possesso, ma solo diritti. Di conseguenza, avevano stabilito i giudici, non sarebbe stato possibile trasferire un immobile senza che prima ne fosse stata accertata l’usucapione. In sostanza, il decorso del termine minimo previsto per usucapire un bene rappresenta non un diritto, ma il presupposto per ottenere il riconoscimento del diritto. Dunque, non potrei trasferire la proprietà di un immobile se prima non sia stato accertato il mio diritto a usucapire tale bene.
Questo, secondo l’impostazione del 1996, che come abbiamo anticipato è stata sovvertita dalla sentenza di un decennio dopo, quando la stessa Cassazione ha distinto due ipotesi differenti
-L’impossibilità di avere come oggetto di un contratto il trasferimento del possesso di un bene.
-Il trasferimento della proprietà di un bene acquisito per usucapione
In questo secondo caso, infatti, oggetto del contratto non è il possesso, ma il trasferimento della proprietà, con la conseguenza di rendere valido il contratto.
Più che un cambio di rotta dei giudici, che avrebbero avuto, in ogni caso, il diritto di mutare orientamento interpretativo, la Cassazione ha effettuato una distinzione, che negli anni Novanta non era stata presa in considerazione. Allora, il contratto con cui veniva trasferita la proprietà di un bene immobile veniva considerato nullo per il semplice fatto che non si era distinto tra trasferimento della proprietà e trasferimento del mero possesso. Nel 2007, invece, tale differenza è stata tenuta in considerazione e similmente al decennio precedente, i giudici hanno rinnovato la sentenza di nullità per i casi in cui oggetto del contratto è il trasferimento del possesso, mentre hanno chiarito che quando esso consiste nel trasferire la proprietà di un bene immobile, il contratto resta valido.
Riassumendo. Ho usucapito un bene immobile, essendo decorso il termine dal quale è stato possibile acquisire il diritto. A questo punto, posso alienare il bene medesimo a terzi, attraverso il consueto contratto di compravendita e senza il bisogno di un previo accertamento giudiziale, mentre ciò che non potrò fare è trasferire semplicemente il possesso, ovvero una posizione di fatto e non di diritto.
Sul concetto di buona fede, sopra citato, la dottrina è solita intendere l’eserciziodi quella attenzione media che si dovrebbe sempre predisporre nel momento in cui acquistiamo un bene. In teoria, un titolo astrattamente idoneo a presupporre la proprietà di un bene in capo al soggetto venditore dovrebbe costituire quella buona fede necessaria per usucapire il bene nei termini abbreviati previsti dalle norme, a seconda che si tratti di beni mobili o immobili. Tuttavia, se l’acquirente si è opposto in fase negoziale all’accertamento notarile, per esempio, si potrebbe desumere che egli non abbia utilizzato quella buona fede intesa come sopra spiegato.
Quanto ai tempi minimi necessari per reclamare il diritto di usucapione, parliamo di
-20 anni per il possesso di beni immobili
-10 anni dalla data di trascrizione per gli immobili acquistati in buona fede, in presenza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà del bene. Lo stesso vale per i diritti reali di godimento.
-20 anni per il possesso continuato di beni mobili.
-10 anni per il possesso di beni mobili acquistati in buona fede da chi non ne fosse l’effettivo proprietario, in presenza o meno di un titolo astrattamente idoneo. In caso di mala fede, anche in questo secondo caso serviranno 20 anni.
Quanto ai beni mobili registrati, serviranno 10 anni per il possesso continuato, 3 anni dalla data di trascrizione per gli acquisti in buona fede da chi non è proprietario, in presenza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà.
Si parla, infine, di usucapione istantanea, possesso vale titolo, nei casi in cui la proprietà di un bene mobile venga trasferita da chi non è proprietario, sulla base di un titolo astrattamente idoneo e sussistendo la buona fede del compratore.