L’usucapione è uno dei modi con cui si acquisisce la titolarità di un bene immobile o mobile, per effetto del possesso protratto e continuativo per un periodo di tempo del bene medesimo. La normativa presenta differenze a seconda del tipo di bene che si intende usucapire. In questa sede tratteremo l’usucapione di un terreno agricolo, che trova il suo fondamento nell’art.1159-bis del Codice Civile, che recita che La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per 15 anni. Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati come montani dalla legge, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di 5 anni dalla data di trascrizione.
Inoltre, all’ultimo comma dispone l’applicazione di queste disposizioni anche per i fondi rustici e annessi fabbricati siti in comuni classificati come non montani dalla legge, sempre che abbiano reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale.
Tempi Usucapione Terreno Agricolo
Da quanto scritto sopra, si nota subito una differenza con l’istituto dell’usucapione generale. Quella di un fondo rustico e annessi fabbricati siti in un comune montano, sulla base della definizione della legge, diventa possibile dopo 15 e non 20 anni, chiaramente fermo restando il requisito della buona fede. Addirittura, anche per i fondi rustici e annessi fabbricati siti in comuni non montani si può ottenere l’usucapione in questi tempi, sempre che esso non produca un reddito dominicale superiore alle vecchie 350.000 lire, secondo la legge n.346/1976. Inoltre, la Cassazione, con distinte sentenze, ha anche stabilito che per godere dell’usucapione risulta necessario che il fondo venga effettivamente adibito ad attività agricola, mentre non è possibile che l’usucapione speciale riguardi solo il diritto di proprietà e non anche la servitù o altri diritti reali.
Inoltre, per i terreni agricoli è presente la possibilità di usucapione abbreviata.
L’articolo 1159 del Codice Civile citato in precedenza lo specifica prendendo in esame il caso di acquisto di un fondo rustico in buona fede da chi non è proprietario.
In questi casi, se l’acquisto è basato su un titolo idoneo a trasferire la proprietà e che è stato correttamente trascritto, l’acquirente ha la possibilità di ottenere l’usucapione del bene dopo cinque anni dalla data della trascrizione. Sul concetto di buona fede, vale la disciplina generale, per cui si ritiene che essa debba consistere nell’esercizio dell’ordinaria diligenza. Ne consegue che non è da considerarsi in buona fede chi ha acquistato un bene sulla base di documentazione priva dei requisiti formali previsti o che mostri anomalie visibili o incompletezza o risultasse rovinata, oltre che nei casi in cui con una semplice analisi fosse possibile comprenderne eventuali irregolarità.
Procedura Usucapione Terreno Agricolo
Per acquisire la titolarità del fondo bisogna seguire le procedure indicate nello stesso articolo del Codice Civile, ovvero presentare ricorso al Tribunale ordinario, indicando tutti i documenti sui quali si fonda la pretesa e i mezzi di prova del possesso. Il ricorso è affisso nell’albo del tribunale per 90 giorni e pubblicato nel Foglio degli annunci legali della Provincia. L’obiettivo di tale comunicazione consiste nel farne un mezzo di pubblicità legale, attraverso la quale chiunque ritenesse di vantare diritti sul bene in oggetto ha modo di reagire alla pretesa del possessore. Il ricorso va notificato contro tutti coloro che risultino titolari di diritti reali sul fondo, In base alle trascrizioni avvenute nei registri immobiliari, oltre che verso quanti abbiano trascritto contro l’istante e i suoi danti causa, nei 20 anni precedenti, domanda giudiziale per la rivendicazione del diritto di proprietà o altri diritti reali di godimento. Il procedimento giudiziale di conclude con un decreto di accoglimento o di rigetto.
Costi Usucapione
Il costo per fare una causa di usucapione varia in base al valore dell’immobile di cui si desidera diventare proprietari. Bisogna infatti considerare che il contributo unificato, la tassa di avvio del giudizio, viene calcolata a scaglioni in base al valore del diritto fatto valere. Si va da un contributo unificato di circa 518 euro per un immobile che vale da 26000 a 52000 euro a un contributo di circa 759 euro per un immobile che vale non meno di 50000 euro e non più di 2600000 euro. Se il valore del bene va da 250000 euro a 520000 euro, il contributo è di 1214 euro.
A sentenza pubblicata c’è poi da pagare l’imposta di registro, secondo lo stesso ammontare di un atto di compravendita dal notaio. Infine ci sono le imposte ipotecaria e catastale.
Conclusioni
In linea generale, quando si parla di usucapione si suole affermare che il legislatore ha inteso tutelare con tale istituto non già un diritto astratto, quale quello di proprietà, quanto un diritto che si sostanzia in un interesse concreto, come nel caso di un possesso. Si può essere proprietari di un bene e non occuparsene a lungo. Al contrario, si può essere semplicemente possessori di un bene, ma gestirlo per il bene proprio e di riflesso della collettività. Se ciò è vero, bisogna ammettere che il discorso vale particolarmente per i fondi rustici, visto che un’economia non si giova dello stato di abbandono in cui i terreni agricoli eventualmente potrebbero versare. Al contrario, è evidente come risulti più funzionale all’interesse generale, oltre che individuale, che un fondo rustico venga curato, adibito all’attività agricola per il quale risulta predisposto. Dunque, il legislatore ha posto una tutela ancora più pregnante nei confronti del possesso per il caso di un fondo rustico e degli annessi fabbricati, sul presupposto che sarebbe più opportuno che ne avesse la proprietà quanti se ne occupano, invece che un titolare solo sulla carta.